2016年台湾地区房地产行情变动分析与预测

  • 编辑时间: 2020-08-09
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2016年台湾地区房地产行情变动分析与预测
国内房市受到经济成长疲弱、房地合一税实施及税基正常化的制度面调整、房价趋势缓跌走势,以及市场交易量持续减少等因素影响,房市表现依然不佳,依主计总处预估,2017年的经济成长率预估为1.87%,比2016年稍佳。同年,中国肥咖条款上路,加上人民币走贬,台商资金回流,有利于国内房市的活络。而根据瑞普莱坊的市场研究,台北市全球房价涨跌幅排名倒数第七名,但年跌幅从5.8%缩小至4.9%,但建商库存新屋累计已达17万户,预估国内的住宅价格仍将维持缓跌格局,唯房价的修正可能会由北台湾逐步扩展到全国,但幅度预期会更加减缓,房价整理的时间也将拉长。预估2017年的房市应是「量微增、价趋稳」的上扬趋势。

一前言
根据中华民国不动产仲介经纪商业同业公会全国联合会的报告,国内房市变动行情可由4大指标来加以观察,2016年的房市不景气,但2017年房市有可能产生回温的情形,其中,房市四大指标分别是景气对策信号、经济成长率、房屋买卖移转栋数再创新低,以及建商普遍缓推案。而从房市四大指标加以观察,确实也可以看出当前房市不景气,以及未来房市可望回温的情形。

另外,房市变化亦可从房价所得比的变动因素来加以观察,房价所得比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,而依按国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

若从我国的购屋负担来看,2016年第一季的全国房价年所得比为8.46,台北市则为14.9,均有微幅下降迹象,显示消费者购屋能力虽然略有增加,但因所得增长有限,故购屋负担仍然偏高;在交易量方面,2016年前9个月的全国建物交易量较2015年同期大幅萎缩约11.7%,若据此推估2016年的全年交易量将落于25.8~28.6万栋间,这已是1991以来的最低或次低量,而交易量的快速萎缩,可能会促使房价持续盘跌,房价所得比亦会受到影响。

整体而言,当前房市不景气,国内房市销售北冷南热的现象极为明显,台北市房市成交量价几乎全面下跌,全国房屋价格指数变动亦呈现和缓现象,而展望房市未来变动则似有鬆绑及回温情形。

. 房市北冷南热
根据台湾房屋统计,在2016年11月房市价量变化中,交易量部份,南台湾的台南、高雄、台中的涨幅分别为3.1%,2.3%,1.3%;价格部分,台北与台中的涨幅分别为1.6%与1.1%,其余各都皆呈下跌走势,整体平均交易量则小幅增加0.2%,但房价跌幅为2.9%。

另外,因为美国总统的川普效应,让国际财经充满不确定性,亚洲股市也受到波动,连带资金运用也趋于保守,对于北部购屋族的购买意愿影响较为明显,呈现旺季不旺的局面,而第四季传统购屋需求则出现在中南部,低总价产品成为主力。地价税调涨让购屋族增加议价空间,而低价带动交易量浮现,总价300~400万的两房产品最受购屋者的青睐。

在同段期间内,桃竹房市则进入量价缓跌现象,桃园市交易热区前三名分别为中坜区、杨梅区,以及桃园区,平均购屋总价在800-900万间。桃竹市场表现缓减主要原因是受到整体景气不佳影响,包括川普当选影响到整体经济景气的变化,以及民众心里的不确定性增加,再加上房屋税改及其变动的未碓定性等,而房屋价格仍处于盘整状态下,交易量减少,形成量减价平现象。

整体而言,在2016年的第四季中,国内七大都会区的房地产交易量价变动中,交易量涨多跌少,其中,以台南市的涨幅3.1%为最高,而以新竹县市的跌幅-4.2%为最大;房价变动则反是,涨少跌多,其中,以台北市的涨幅1.6%为最高,而以新北市的跌幅-7.3%为最大,有关台湾七大都会区房地产交易量价变动比较,可参阅表1的说明。

表1 台湾七大都会区房地产交易量价变动比较表 单位:%
七大都会区交易量变动房价变动交易量排名房价变动排名台北市-0.21.6-3+ 1涨幅最高新北市1.2-7.3+4-1跌幅最大桃园市-2.5-3.1-2-4新竹县市-4.1-4.2-1跌幅最大-3台中市1.31.1+3+2台南市3.1-1.6+1涨幅最高-6高雄市2.3-7.1+2-2平均0.2-2.9+5-5资料来源:1.台湾房屋智库 2.作者整理

.台北市房市变动
在过去的2016年中,国内房市表现不佳,首善地区的房市更是全面下跌,不仅买卖案量及经纪业家数下降,而且住宅价格指数也有下跌走势。有关台北市房市变动,可从买卖交易金额下降,房市买卖案量与建物买卖登记栋数下降、不动产经纪业执业中家数的变动、房市实价登录量价变动等几个部分来说明。

.台北市房价所得比偏高
根据美国顾问公司Demogrphia的「国际房价负担能力调查」统计,其针对全球9个国家、87个大都会区进行调查2015年第3季的房价所得比统计,其中,香港房价所得比连6年高居第1,而房价中位数较家户税前年所得中间值高上19倍,不仅比2014年的17倍还高,也是这项调查进行11年以来的最高纪录。

另外,在全球房价所得比前十名中,台北市及新北市的房房价所得比分别为16.1及12.95,仅次以第一名的香港;另外,台中与高雄的房价所得比分别为8.83与7.91,排名为第八与第十,其他城市如澳洲雪梨、加拿大温哥华、澳洲墨尔本、美国圣荷西、纽西兰奥克兰,美国洛杉矶。亦即在全球房价所得比的前十名中,台湾就有四个城市上榜,显见国内都会地区房价所得比确实有偏高的情形。

.买卖交易总金额下降
时序进入2017年的新时期,国内房地产行情续呈2015年走势,在景气不佳中呈现平疲走势,而综观过去一年不动产市场交易量价变动,其交易总额以2015年11月的457.68亿元为最高,2016年2月的80.78亿元为最低,而同段期间内,买卖登记件数以2015年12月的5039件为最高,而以2016年2月的1003件为最低,11月再上升为1618件,较上月小幅下跌1.52%,较2015年同期减少32.39%。显见台北市的房地产表现不佳。

.房市买卖案量与建物买卖登记栋数下降
一般而言,由房市买卖案量与建物买卖登记栋数的变化可以了解房市的变化情形,房市买卖登记件数为「内政部不动产资讯平台」每季公告之「住宅买卖移转笔数依屋龄区分」资料,指办理所有权移转登记之建物数量,移转登记包括买卖、拍卖、继承、赠与及其他。提供房市买卖移转件数依屋龄区分统计,以了解当前不动产各屋龄区间的交易情形。

2016年11月,房市买卖案量1,618件,较上月1,643件减少25件,小幅下跌1.52%,较2015年同期2,393件减少775件,减幅32.39%;而11月建物买卖登记栋数1,729栋,较上月1,773栋减少44栋,亦小幅下跌2.48%,较2014年同期2,533栋减少804栋,跌幅高达31.74%,显见当前房市表现确实不佳。

.不动产经纪业执业中家数的变动
不动产经纪业执业中家数的变动是衡量房市是否良好的重要指标,而根据法令规範,自2002年2月5日起,凡是从事土地房屋仲介及房屋代销业者,必须经直辖市或县市政府许可,办妥公司登记或商业登记,并缴存营业保证金及加入同业公会后方得营业,而僱用之业务人员,非取得专业证书或证明不得从事不动产仲介及代销业务。近年来,由于房市不景气,台北市的不动产经纪业的执业家数愈来愈少,由2015年11月的1050家逐渐下降为2016年11月的1009家,较上月1,016家减少7家,减幅0.7%,年下降率达3.90%,这已是连四个月下降,显见当前的房市不景气仍未有明显的好转现象,不动产经纪从业人员的生计亦受到影响。

.房市实价登录量价变动
房市实价登录量价变动是了解国内房市变动的重要指标,因此,若从实价登录量价动态来做考量,2016年8月,全台北市交易量共926件,较7月956件减少30件,减幅3.14%,但较2015年同期802件增加15.46%。交易总金额224.02亿元,较7月减少67.75亿元,减幅为23.22%;但较2015年同期211.38亿元,增加12.64亿元,增幅为5.98%。另外,交易金额于2015年12月的457.68亿元为最高峯,2016年2月的80.78亿元为最低,同年8月为224.02亿元;另方面,在同段期间内,于房市的交易量中,以2015年11月的1330件为最高,2016年2月的362件为最低,同年8月的成交量则为926件。

四、全国住宅价格变动
在国内房市不景气中,有关全国的住宅价格指数之变动情形,亦可从房市交易量价变化下,分为下列几个部分来说明。

住宅价格指数
一般而言,「住宅价格指数」类似物价指数之概念,主要是透过品质标準化且具代表性的估价标的,做为衡量各时期住宅价格之依据,取代个案交易数据,呈现「固定品质」住宅价格之「相对变动」,再透过指数的差异,便可呈现各时期相对于基期之价格变动情形,因此,从住宅价格指数的变动过程中,可以进一步了解不动产价格变动的趋势。

若进一步观察,住宅价格指数是指一种房子资产组合的加权平均值,主要用以表示不同时期房地产「实际价值」的变动情形。由于房屋的交易价格会受到房屋的各类特性影响而有所差异,同样规格与地段的房屋,会因为楼层、方位、屋龄或格局的不同,甚至购屋者的喜好,而产生不同的成交价格。若仅採用平均单价来做为比较或研究的指标,将容易发生「事实失真」的情形。因此,需透过房价指数的转化,将各笔成交资讯之间的资料差异性,以数值运算的方式予以均化,用以表示该区域房地产「实际价值」的变动。若指数为上扬趋势,表示该区域房地产的实际价值增加,反之则为减少。目前内政部已编製完成全国及6直辖市住宅价格指数,编製期间为2012年第3季至2016年第2季。

住宅价格指数涨跌互见
民国105年第2季之全国住宅价格指数为115.01,较上季上涨1.17%,较去年同季上涨0.46%。在主要都会区方面,台北市第二季住宅价格指数为100.41,较上季上涨0.2%;新北市指数为107.04,较上季下跌0.52%;桃园市指数为112.26,较上季下跌2.16%;台中市指数为123.07,较上季上涨2.01%;台南市指数为121.19,较上季上涨1.64%;高雄市指数为121.34,较上季上涨1.8%。都会区之住宅价格指数涨跌互见,其中,又以北台湾的下滑态势较为明显,虽然中南部都会区房价仍在盘整期,但房价修正的趋势已有从台北市向外扩大的迹象,显示国内房市已呈现回升走势。

.全国住宅价格整理期间加长
住宅价格变动可从金融面与政策面的变化来加以观察。就金融面而言,国内五大银行新承作房贷利率在2016年9月为1.669,距离2000年5月的1.616历史低点相差不远,而货币供给M1b在2016年8月也达到15.8兆的历史新高,资金成本低,在刺激景气的同时,可能会引导资金流向房市;但另一方面,2016年第二季全国银行平均房贷核贷成数约69.1%,而过去三年也未超过七成,显示银行体系对房贷的风险管理仍相对严格,加上当前购屋负担仍高,房市应不致产生另一波泡沫,但同时也拉长房价的整理期。

.住宅价格指数变动
在国内六直辖市住宅价格之各季指数中,自2013年以降,大抵均呈上扬走势,直至2015年第一季,台北市的住宅价格指数首度呈现下降情形,唯其他五都仍是全面上扬之走势,尔后,台北市住宅价格指数的下降幅度愈来愈大,2016年第2季的降幅已达-5.77%。由于国内房市持续低迷,住宅价格指数屡创新低,至2016年第一季,全国及六个直辖市的住宅价格指数已呈全面下降之走势,第二季的表现稍佳,但房市依然平疲。

.展望房市变动-2017年房市预测
自2013年以降,国内房市逐渐步入不景气阶段,截至2016年,即使房市政策已经鬆绑,但国内房市不景气依然,展望2017年,国内房市的可能变动可分为下列几个部分来说明。

房市鬆绑
2016下半年,因为房屋税大幅调整而引发民怨,为活络国内房市,并舒解民怨,政府乃研议调降房屋税,台北市与桃园市顺应房地产市场趋势,调降2017年公告土地现值;金管会也拟修法排除「银行法」30%建筑融资上限,建筑放款融资可望大幅放宽,有助加速都更。预估2017年房市将会是「量微增、价趋稳」的逆势上扬趋势。

.北市降低豪宅税加成比重
台北市府宣布降低豪宅税的加成比重,从过去的,调整为,希望透过更为合理的计税方式,达到公平效果。房仲业者根据内政部实价资料统计,北市8000万元以上豪宅市场交易从2012年开始逐渐走高,总金额与总件数在2013年均达到高峰,尔后一路往下调降。特别是2016年的成交件数不到2015年的一半,而降低豪宅税可以活络房市。

政府老屋健检政策不强制揭露
2016年,由于实施老旧建物安全健检宣导不力,加上民众忧初评恐作房市交易强制揭露,申请并不踊跃,达成率仅7%,行政院检讨安家固园方案以后,将于2017年加强宣导耐震初评不公开,并不作为房市交易所必须强制揭露的项目。

.参与都更案的优惠
在《都更条例》修法策略中,加速老旧住宅都更提出容积奖励、租税减免,设立专责机构等,租税除第一次移转前予房屋税减半徵收外,地价税维持2年减半;都更协议合建予土增税、契税减免40%。

利率维持低档
2016年11月,国内房市似有回温走势,全体银行放款自7∼10月四连升达4,098亿元,其中,不动产放款占900多亿元,而购置住宅贷款余额也由2015年10月的5兆9,982亿元,成长到2016年10月的6兆2,987亿元,成长5.01%,加上利率维持低档,预期房市将会相对活络,显示房市谷底反转的迹象愈来愈明显。另外,2016年第四季,央行宣布利率不变,重贴现率保持在1.375%,目前自住型的房贷利率约在1.7%上下,在经济景气微弱复甦下,央行维持宽鬆政策不变,不仅对大陆回来置产的台商更为有利,且为台湾的房地产市场挹注另一股活水。

.公告现值下降
根据六都地政局所公布的2016年11月建物买卖移转量统计,台北市月减2.5%,不过全台五都买气同步增温,新北市、台中市、高雄市移转量都创2016年的最高纪录;另外,2017年北市公告现值也已经评定下调2.43%、终止12涨,预期税赋压力减轻,对于自住买盘是利多,2017年房市可望温和复甦。

大陆肥猫条款
自2017年,大陆实施肥咖条款,开始对台商全面查税、查资金,加上人民币走贬,台商资金回流估计可能数千亿元,由于资金过剩,大陆台商可望回台置产,买厂房和办公楼。估计日后豪宅税减压后,将有助于新豪宅去化,亦即配合央行的低利,2017年,国内豪宅、厂房、办公室可望交投热络,市场需求开始加温。

.结论
2016年12月22日,中央银行宣布利率维持不变,在经济景气微弱复甦下,有助于房市政策的推动。展望2017年经济表现,台湾经济成长率虽可望优于2016年,但复甦力仍须整体经济的配合。

在房市管制措施方面,央行仍维持对高价住宅的管制措施。依主计总处预估,2016年,台湾的经济成长率为1.35%,2017年预估为1.87%。另外,2017年,中国肥咖条款上路,加上人民币走贬,台商资金回流,有利于国内房市的活络。对民众而言,房价下跌、贷款成数提高,加上屋主与建商年终拼变现让利,若能年前买屋,年后进驻新家,亦是一种较佳时机的选择。

另外,根据瑞普莱坊的市场研究,台北市全球房价涨跌幅排名倒数第七名,但年跌幅从5.8%缩小至4.9%,若从北市地政局实价统计资料来观察,台北市房价似已脱离急跌的险境。唯根据内政部统计,代表新成屋完工、取得使用执照的所有权第一次登记,从2011年以来年年成长,2014至今年10月累计逾34万户,若以近三年预售屋销售率低于五成概估,则建商库存新屋累计恐已达17万户,再加上约11.7万户的交屋潮,2017年房价预料仍会持续比价下修。

整体而言,房市受到经济成长疲弱、制度面调整、趋势面下跌、市场面萎缩等因素影响,房市表现依然不佳,虽然金融面有低资金成本及低利率的诱因,加上购屋负担仍重的基本条件尚未改变,预估国内的住宅价格仍将维持2015年的缓跌格局,唯房价的修正可能会由北台湾逐步扩展到中南部,但幅度将预期会更加减缓,房价整理的时间也将拉长。预估2017年的房市应是「量微增、价趋稳」的上扬趋势。

参考文献
谢明瑞,当前房地产行情变动分析,现代营建,2017年元月1日。
中华民国不动产仲介经纪商业同业公会全国联合会研究报告
台北市住宅价格指数,台北市政府地政局。